20.08.2016 Anfechtbarkeit von Grundstücksübertragungen und -belastungen

Ausgangslage

Gerät ein Grundstückseigentümer in wirtschaftliche Schwierigkeiten, versucht er/sie, diesen Immobilienwert oft dadurch zu „retten“, indem entweder das Grundstück übertragen oder belastet wird. Vertragspartner und damit Begünstigte derartiger Handlungen sind zumeist Familienmitglieder.

Auf den Prüfstand der Anfechtbarkeit gestellt werden diese vorgenannten Rechtsgeschäfte (Übertragung oder Belastung von Immobilien), wenn entweder das Insolvenzverfahren eröffnet wird oder Gläubiger rechtskräftige Urteile/Vollstreckungsbescheide erlangen, aus denen sie die Zwangsvollstreckung betreiben und damit die Möglichkeit der Anfechtung nach dem Anfechtungsgesetz haben.

Voraussetzung für eine mögliche Anfechtung (sowohl Insolvenzanfechtung als auch Gläubigeranfechtung nach Anfechtungsgesetz) ist eine Gläubigerbenachteiligung. Ein Rechtsgeschäft ist nur dann anfechtbar, wenn die Gläubiger dadurch wirtschaftlich benachteiligt werden. Wirtschaftlich benachteiligt werden sie, wenn sie ohne das anfechtbare Rechtsgeschäft einen Vermögenszufluss aus der Verwertung der Immobilie gehabt hätten.

Damit ist eine Übertragung eines Grundstückes dann mit einer Benachteiligung der Gläubiger verbunden, wenn aus der Verwertung des Grundstückes nach Berücksichtigung vorrangiger Belastungen und Kosten der Verwertung zugunsten des oder der Gläubiger ein Erlös verblieben wäre.

Bei Immobilien ist infolgedessen für die Frage, ob eine Gläubigerbenachteiligung vorliegt die sog. Gretchenfrage: Wie wäre ohne die (anfechtbare) Belastung/Veräusserung verwertet worden? – im Zuge der Zwangsversteigerung oder des freihändigen Verkaufes?

Denn wird bei der Prüfung des Tatbestandsmerkmals der Gläubigerbenachteiligung das Zwangsversteigerungsszenario unterstellt, ist dies zumeist für die handelnden Personen günstig und für die anfechtenden Gläubiger/Insolvenzverwalter ungünstig, denn im Zuge einer Zwangsversteigerung werden grds. geringere Erlöse erzielt. Aufgrund dessen ist unter dieser Annahme schneller mit einer wertausschöpfenden Belastung und damit einer Verneinung der Gläubigerbenachteiligung zu rechnen.

Urteil des BGH vom 09.06.2016 (IX ZR 153/15)

Diese Frage, ob das Szenario der freihändigen Veräußerung oder das der Versteigerung zugrunde zu legen ist, hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 09.06.2106 (IX ZR 153/15) beantwortet. Dabei hat der Bundesgerichtshof zwischen den unterschiedlichen Anfechtungstatbeständen differenziert. Er kommt je nach Anfechtungsbestand zu unterschiedlichen Ergebnissen. Diese werden nachfolgend dargestellt:

Gläubigerbenachteiligung nach Anfechtungsgesetz

Gibt es kein Insolvenzverfahren, sondern einen Gläubiger mit einem rechtskräftigen Titel, der die Zwangsvollstreckung betreibt und bisher leer ausgeht, so hat dieser Gläubiger die Möglichkeit der Gläubigeranfechtung. Die Folge der Anfechtung nach §§ 1 ff. Anfechtungsgesetz ist, dass Gegenstände (und auch Immobilien), die ein Schuldner aus seinem Vermögen weggegeben oder belastet hat, wieder dem Vollstreckungszugriff des anfechtenden Gläubigers unterliegen. Wäre die angefochtene Übertragung oder Belastung des Grundstückes unterblieben, hätte der Gläubiger deswegen „nur“ die Zwangsversteigerung betreiben können. Er wäre nicht Eigentümer des Grundstückes geworden. Eine freihändige Äußerung wäre ihm daher nicht möglich gewesen.

Aufgrund dessen liegt eine Gläubigerbenachteiligung nach § 1 Abs. 1 Anfechtungsgesetz nur vor, wenn der in der Zwangsversteigerung erzielbarer Erlös des Grundstückes die vorrangigen Belastungen und die Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens überstiegen hätte (so auch BGH vom 03.05.2007, IX ZR 16/06).

Insolvenzanfechtung:

Wie sieht diese Situation nunmehr bei der Insolvenzanfechtung und damit der Anfechtung durch den Insolvenzverwalter nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens aus? Diesbezüglich differenziert der Bundesgerichtshof in seinem vorerwähnten Urteil vom 09.06.16 zwischen unmittelbarer Gläubigerbenachteiligung und mittelbarer Gläubigerbenachteiligung.

Unmittelbare Gläubigerbenachteiligung:

An dieser Stelle wird es juristisch etwas kompliziert, was dem Leser aber nicht erspart bleiben kann, da die vom BGH vorgenommene Differenzierung von erheblicher Relevanz ist.

Die unmittelbare Gläubigerbenachteiligung (im Vergleich zur mittelbaren Gläubigerbenachteiligung) ist ein ausdrücklich im Gesetz stehendes Tatbestandsmerkmal der Anfechtungen nach § 132 InsO und § 133 Abs. 2 InsO. Nach § 133 Abs. 2 InsO ist ein vom Schuldner mit einer nahe stehenden Person geschlossener entgeltlicher Vertrag anfechtbar, durch den die Insolvenzgläubiger unmittelbar benachteiligt werden – soweit der Vertrag innerhalb der letzten 2 Jahre vor dem Eröffnungsantrag geschlossen worden ist. Der Tatbestand nach § 133 Abs. 2 InsO ist (im Vergleich zu § 133 Abs. 1 Inso) leichter zu erfüllen und führt damit zu einer Erleichterung für den anfechtenden Insolvenzverwalter. Im Gegenzug wird erschwerend die unmittelbare Gläubigerbenachteiligung verlangt. Die Situation, die in § 133 Abs. 2 InsO geregelt ist, betrifft die Rechtsgeschäfte mit nahe stehenden Personen und damit unter anderem Familienmitgliedern.

Unmittelbar ist eine Benachteiligung, die ohne Hinzukommen späterer Umstände schon mit der Vornahme der angefochtenden Rechtshandlung (hier Übertragung des Grundstückes oder seine Belastung) selbst eintritt. Maßgeblicher Zeitpunkt dafür ist derjenige der Vollendung der Rechtshandlung – und damit die Eintragung der Eigentumsübertragung oder der Belastung im Grundbuch.

Hieraus folgert der Bundesgerichtshof:

Zum Zeitpunkt der Eintragung (des Käufers oder der Belastung) im Grundbuch gab es noch keinen Insolvenzverwalter und konnte daher der Insolvenzverwalter das Grundstück auch nicht freihändig veräußern.

Aufgrund dessen wird bei der ausdrücklich im Gesetz stehenden unmittelbaren Gläubigerbenachteiligung auf den im Zwangsversteigerungsverfahren zu erwartenden Erlös abgestellt. Zu beantworten ist also bei einer Anfechtung nach § 133 Abs. 2 InsO die Frage der unmittelbaren Gläubigerbenachteiligung danach, welcher Erlös bei der Versteigerung der Immobilie des Schuldners im Zeitpunkt der Eintragung des Grundpfandrechtes oder im Zeitpunkt der Stellung des Antrages auf Eintragung zu erwarten gewesen ist. Hierauf wird bei der Gläubigerbenachteiligung abgestellt. Da die Gläubigerbenachteiligung unmittelbar vorliegen muss, sind alle nach dem vorgenannten Zeitpunkt eintretenden Änderungen (wie z.B. eine Erhöhung des Preisniveaus oder die Eröffnung des Insolvenzverfahrens) unbeachtlich. Es kommt auf den Erlös in der Situation der Zwangsversteigerung an.

Mittelbare Gläubigerbenachteiligung:

Die im Weiteren in Betracht kommenden Möglichkeiten der Insolvenzanfechtung (§§ 130, 131, 133 Abs. 1 InsO) verlangen „nur“ die mittelbare Gläubigerbenachteiligung.

Dies gilt also auch für die vorsätzliche Benachteiligung nach § 133 Abs. 1 InsO mit einem zeitlichen Anwendungsbereich von 10 Jahren.

Auch hier geht der Bundesgerichtshof zunächst von seinem Grundsatz aus, dass zum Zeitpunkt der Eintragung der Belastung/des neuen Eigentümers der Insolvenzverwalter nicht zur Verwertung berechtigt war. Infolgedessen ist auf dieser Basis auf den Erlös aus einer Zwangsversteigerung abzustellen.

Infolge der sich danach ereigneten Eröffnung des Insolvenzverfahrens und der damit entstehenden Möglichkeit einer freihändigen Äußerung liegt eine mittelbare Gläubigerbenachteiligung aber dann vor, wenn der Insolvenzverwalter durch freihändige Veräußerung günstiger als im Zuge einer Zwangsversteigerung hätte verwerten können – und hierdurch ein Verkaufspreis erzielt worden wäre, der die vorrangigen Belastungen übersteigt.

Der Grundsatz bei der mittelbaren Gläubigerbenachteiligung ist also, dass bei der Insolvenzanfechtung auf die Situation einer freihändigen Verwertung abgestellt wird.

Hiervon macht der Bundesgerichtshof nunmehr wiederrum eine Ausnahme. Wenn ein Grundpfandgläubiger die Zwangsversteigerung des Grundstückes betreibt, ist dem Insolvenzverwalter die freihändige Äußerung verwehrt. Dann wiederum kann bei der Feststellung der Gläubigerbenachteiligung nur auf das Szenario der Zwangsversteigerung abgestellt werden.

Und um es dann noch weiter zu komplettieren (bzw. zu verkomplizieren) gibt es nach der Rechtsansicht des BGH wiederum eine Ausnahme von der Ausnahme, die wie folgt lautet:

Wenn ein Grundpfandgläubiger die Zwangsversteigerung betreibt, kann der Insolvenzverwalter gemäß § 30 d Abs. 1 S. 1 Nr. 4 ZVG die Einstellung der Zwangsversteigerung mit der Begründung erwirken, dass durch die Versteigerung eine angemessene Verwertung der Insolvenzmasse wesentlich erschwert werden würde. Wenn der Insolvenzverwalter diese Einstellung der Zwangsversteigerung erreicht, kann er wiederrum freihändig veräußern und wird infolge dessen bei der Beantwortung der Frage der Gläubigerbenachteiligung auf die Situation der freihändigen Äußerung abgestellt.

Was bedeutet dieses Urteil des Bundesgerichtshofes für die Beteiligten?

Einer der Beteiligten sind die Gläubiger und der Insolvenzverwalter, die von Schuldnern vor vollendete Tatsachen gestellt werden. Sie erfahren im Nachhinein von Belastungen und Übertragungen von Immobilien. Sie müssen auf der Basis dieser vorerwähnten Rechtsprechung prüfen, inwieweit ein Anfechtungsanspruch erfolgreich durchgesetzt werden kann. Dies wiederum hängt davon ab, welche der Anfechtungstatbestände vorliegt und damit ob auf die Situation der freihändigen Veräußerung oder die der Zwangsversteigerung abzustellen ist. Erwartungsgemäß ist es für die Gläubiger und Insolvenzverwalter erfolgversprechender, wenn sie die Gläubigerbenachteiligung auf der Basis anzunehmender Erlöse aus einer freihändigen Veräußerung berechnen können.

Im Weiteren gibt es als Beteiligte der vorerwähnten Situationen die
handelnden Schuldner.

Sie müssen sich im Klaren sein, dass sie im Falle einer später zu erwartenden Insolvenzeröffnung in das Anfechtungsrisiko des § 133 Ab. 1 InsO laufen. Nach dieser Anfechtung kann sich der Insolvenzverwalter bei der Frage der Gläubigerbenachteiligung auf die Situation der freihändigen Veräußerung berufen. Hierfür muss jedoch der subjektive Tatbestand nach § 133 InsO erfüllt sein. Voraussetzung hierfür wiederum ist, dass der Schuldner zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Rechtshandlungen (also der Eintragung) mit Benachteiligungsvorsatz gehandelt hat, also seine Zahlungsunfähigkeit kannte. Im Weiteren muss die Kenntnis von dem Benachteiligungsvorsatz und damit die Kenntnis von der Zahlungsunfähigkeit auch auf Seiten des Vertragspartners und damit des Begünstigten (der Belastung und Übertragung) vorliegen.

Ab dem Zeitpunkt des Eintrittes der Zahlungsunfähigkeit ist eine Übertragung/Belastung einer Immobilie nur dann noch „anfechtungsfrei“ möglich, wenn sie unter Zugrundelegung eines zu erwartenden Erlöses aus einer freihändigen Veräußerung wertausschöpfend belastet ist. Denjenigen Schuldnern, die dieses Risiko der Anfechtung durch den Insolvenzverwalter vermeiden möchten, bleibt nur die Möglichkeit, mit ihrem Eigenantrag auf Insolvenzeröffnung 10 Jahre zu warten.

Bei weiteren Fragen zu dieser Thematik melden Sie sich gerne bei mir unter lange@insolvenzberatung.pro oder über meine Mitarbeiterin, Frau Kalem unter der Telefon-Nr.: 0241/94621-138.

 

Carsten Lange
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Insolvenzrecht
Insolvenzverwalter
Mediator/ Wirtschaftmediator (DAA)

Carsten Lange
Carsten Lange
lange@daniel-hagelskamp.de

Carsten Lange ist Fachanwalt für Steuerrecht und Insolvenzrecht. Er arbeitet als für Steuerrecht und Insolvenzverwalter bei der Aachener Kanzlei DHK.