13.07.2015 BGH VII ZR 19/14: Außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses in der Verbraucherinsolvenz

Der für Mietrechtsfragen zuständige 8. Senat des Bundesgerichtshofes hat mit Urteil vom 17.06.2015 (BGH Az. VII ZR 19/14) entschieden, dass die Kündigungssperre nach § 112 Nr. 1 InsO nach Wirksamwerden der Freigabeerklärung gemäß § 109 InsO entfällt.

BGH VII ZR 19/14

Diese Entscheidung ist für Vermieter vorteilhaft und für insolvente Mieter nachteilig. Die Einzelheiten hierzu werden nachfolgend erläutert:

1. Was bedeuten die für diese Entscheidung relevanten Rechtsnormen?

In § 112 InsO ist geregelt, dass ein Mietverhältnis vom Vermieter gegenüber dem insolventen Mieter nach Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens wegen des Verzuges mit der Mietzinszahlung aus der Zeit vor dem Eröffnungsantrag nicht gekündigt werden kann. Wenn also beispielsweise der Mietzins für die Monate Januar und Februar nicht gezahlt worden ist und der Insolvenzantrag am 28.02.2015 eingereicht wurde, kann der Vermieter ab diesem Zeitpunkt nicht wegen des nicht gezahlten Mietzinses der Monate Januar und Februar im März kündigen. Er muss letztendlich mit einer Kündigung so lange warten, bis nach dem Insolvenzantrag wieder erneut ein kündigungsrelevanter (zusätzlicher) Zahlungsückstand entstanden ist.

Die nachfolgend zitierte Regelung in § 109 Abs. 1 InsO versteht man nur, wenn man den Hintergrund, der zur Entstehung von § 109 Abs. 1 S. 2 InsO führte, kennt. Der Wortlaut von § 109 Abs. 1 S. 1 und 2 InsO ist wie folgt zu zitieren:

„Ein Miet- oder Pachtverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand oder über Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechtes zur ordentlichen Kündigung kündigen; […]

Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters, zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können.“

Was soll mit dieser Erklärung des Insolvenzverwalters, die in § 109 Abs. 1 S. 2 InsO benannt wird, erreicht werden? Der Schuldner bleibt nach einer Insolvenzeröffnung weiterhin Vertragspartner des Vermieters. Der Insolvenzverwalter tritt jedoch gegenüber dem Vermieter in die Rechte und Pflichten des Schuldners aus dem Wohnraummietvertrag ein. Dies könnte zur Folge haben, dass ein Insolvenzverwalter die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses erklären konnte – um auf diese Art und Weise beispielsweise die Fälligkeit des Anspruches auf Rückzahlung der Kaution zu Gunsten der Insolvenzmasse zu erreichen.

Um diese Möglichkeit auszuschließen – und damit zum Schutze des Insolvenzschuldners und damit zum Schutze des Bestandes seines Wohnraummietverhältnisses – wurde in § 109 Abs. 1 InsO der vorbenannte S. 2 eingefügt.

Danach ist der Insolvenzverwalter nicht mehr berechtigt, das Wohnraummietverhältnis des Schuldners zu kündigen. Auf der anderen Seite musste aber auch der Insolvenzverwalter davor geschützt werden, dass durch Nichtzahlung der Miete durch den Insolvenzschuldner Masseverbindlichkeiten gegenüber dem Vermieter entstehen. Diesem Anliegen des Insolvenzverwalters wurde dadurch Rechnung getragen, dass die Enthaftungserklärung gemäß § 109 Abs. 1 S. 2 InsO mit ihrem Wirksamwerden die Haftung der Masse für Ansprüche des Vermieters aus dem Wohnraummietverhältnis mit dem Schuldner beendet. Nach der Rechtsprechung des BGH handelt sich um eine freigabeähnliche Erklärung, die das gesamte Vertragsverhältnis betrifft.

2. Was hat der BGH in seiner Entscheidung vom 17.06.2015 (Aktenzeichen BGH VII ZR 19/14) aus der gemeinsamen Anwendung dieser beiden Normen gemacht?

In dem zu entscheidenden Fall hatte der Mieter über einen Zeitraum von über 2 ½ Jahren keine oder nur teilweise Mietzahlungen geleistet. Der Vermieter hatte ihm infolgedessen – nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens und nach Abgabe der vorgenannten Freigabeerklärung des Treuhänders – fristlos gekündigt.

Der BGH bewertete diese Kündigung als rechtmäßig und begründete die Entscheidung wie folgt:

  • Die Enthaftungserklärung nach § 109 InsO bewirke, dass das Mietverhältnis nicht mehr massebefangen sei, sondern in die Verfügungsbefugnis des insolventen Mieters als Vertragspartei zurückfalle.
  • Infolgedessen entfalle die Kündigungssperre nach § 112 InsO. In der Folge kann damit nach Insolvenzeröffnung und nach Freigabeerklärung vom Vermieter aufgrund von Mietzinsrückständen, die aus der Zeit vor dem Insolvenzantrag resultieren, die Kündigung ausgesprochen werden.

3. Eine eigene Bewertung hierzu:

Wenn Räumungsklagen aufgrund von außerordentlichen Kündigungen von Mietverhältnissen rechtshängig werden, so werden hierüber die Amtsgerichte entscheiden. In dieser Instanz wird die rechtliche Bewertung des Bundesgerichtshofes eine wesentliche Rolle spielen und dies ist im Hinblick auf eine Einheitlichkeit der Rechtsprechung grundsätzlich auch richtig. Insofern werden alle die, die dieses Urteil – berechtigt – kritisieren werden, trotzdem mit der Existenz dieses Urteils in zukünftigen Räumungsrechtsstreiten leben müssen.

Daher sei an dieser Stelle nur ausgeführt, dass die Freigabeerklärung nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO zum Schutze des insolventen Mieters eingeführt wurde. Diese Norm dient dazu, Wohnraummietverhältnisse zu erhalten. Wenn die Freigabeerklärung nach dieser Norm nunmehr zur Folge hat, dass die Kündigungssperre keine Wirksamkeit mehr entfaltet, wird der Sinn und Zweck dieser Rechtsnorm konterkariert (Uhlenbruck/Wegener § 109 InsO, Rz. 24 b).

4. Was bedeutet dieses Urteil für die beteiligten Parteien?

a) Für den Vermieter:
Für den Vermieter ist diese Entscheidung des BGH günstig, da sich seine Möglichkeiten der außerordentlichen Kündigung bei Zahlungsverzug erweitert haben.
b) Für den Mieter im Insolvenzverfahren:
Auf dem Papier hat diese Entscheidung für den Mieter im Insolvenzverfahren gravierende Nachteile. Ich lebe aber in der Hoffnung, dass sich dieses Urteil in der Praxis in seinen Auswirkungen in Grenzen halten wird. Hintergrund für diese Hoffnung ist der Umstand, dass für jeden Mieter der Bestand des Wohnraummietverhältnisses ein hohes Gut ist. Mieter erbringen daher, soweit sie über ausreichendes Einkommen verfügen, die Mietzinszahlungen rechtzeitig und regelmäßig. Soweit sie nicht über ausreichendes Einkommen verfügen, erhalten sie in vielen Fällen staatliche Unterstützungsleistungen und wird aus dieser Quelle der Mietzins rechtzeitig erbracht.

Zweierlei Gefahren lauern für Mieter im Insolvenzverfahren:

  • Den bisherigen Gedankengang (und eine damit möglicherweise verbundene vermeintliche Taktik), Mietzinsrückstände vor Insolvenzantrag seien nicht kündigungsrelevant, kann man ab jetzt vergessen
  • und Mietzinszahlungen an Vermieter, die nach einer Insolvenzeröffnung angefochten werden können, sollten ebenfalls dringend vermieden werden. Von jedweder Einlassung des Mieters ggü. seinem Vermieter, er sei zahlungsunfähig, ist abzuraten.

Tendenziell gehe ich aber davon aus, dass sich die Anzahl der Fälle, in denen überhaupt eine Anfechtung von Mietzinszahlungen möglich ist, in minimaler Größenordnung bewegen.
c) Für die Insolvenzverwalter:
Wie vorstehend ausgeführt, hat eine Freigabeerklärung nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO für die Insolvenzverwalter den Zweck, sich von der Haftung für nicht bezahlte Mietzinsen nach Insolvenzeröffnung befreien zu können. Nunmehr sollte man sich als Insolvenzverwalter seit dieser BGH-Entscheidung darüber bewusst sein, dass diese Freigabeerklärung für die Mieter „mit einem Risiko“ verbunden ist. Damit sollte von dieser Freigabeerklärung restriktiv Gebrauch gemacht werden.

Notwendig ist sie letztendlich nur in den Fällen, in denen in der Vergangenheit Mietzinsrückstände entstanden sind und damit die Sicherheit fehlt, der Mieter werde nach Insolvenzeröffnung die Miete auch regelmäßig bezahlen. Die Kenntnis, ob Mietzinsrückstände bestehen, erhalten wir als Insolvenzverwalter durch die Gläubigeraufstellung und damit den Insolvenzantrag. Zudem lernen wir den Insolvenzschuldner/-in im persönlichen Gespräch kennen und können uns einen Eindruck von ihm/ihr machen.

Wenn die Insolvenzverwalter diese Freigabeerklärung auf derartige Fälle beschränken, in denen in der Vergangenheit bereits Rückstände standen haben, treffen sie auf der anderen Seite aber auch genau die Zielgruppe, für die die Aufhebung der Kündigungssperre bzw. deren Nichtgeltung bei Freigabeerklärung eine erhöhte Gefahr darstellt. Damit werden alle Beteiligten leben müssen. Zumindest fällt mir für dieses „verbleibende Restrisko“ unter Berücksichtigung der BGH-Entscheidung vom 17.06.2015 keine Lösung ein. Wenn Sie, wenn Sie diesen Standpunkt lesen, eine Idee haben, melden Sie sich gerne. Wenn Sie im Hinblick auf Mietverhältnisse in der Insolvenz – auf Mieter- oder Vermieterseite – eine Beratung benötigen, so wenden Sie ebenfalls gerne an mich unter lange@daniel-hagelskamp.de oder über meine Mitarbeiterin, Frau Kalem, unter der Telefonnummer 0241/94621-138.


Carsten Lange
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Insolvenzrecht
Insolvenzverwalter
Mediator/ Wirtschaftmediator (DAA)

Carsten Lange
Carsten Lange
lange@daniel-hagelskamp.de

Carsten Lange ist Fachanwalt für Steuerrecht und Insolvenzrecht. Er arbeitet als für Steuerrecht und Insolvenzverwalter bei der Aachener Kanzlei DHK.