30.01.2018 Die „Rettung“ der Immobilie aus der Insolvenz: Auch sie birgt ein Risiko

Dieses Risiko tritt deutlich zu tage in einer Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 02.03.2017 (ZIP 2018, 36 f.). Der dort vom Oberlandesgericht zu entscheidende Sachverhalt findet sich in vielen Insolvenzverfahren bzw. in dem Zeitraum vor einem Insolvenzantrag wieder: Der spätere Insolvenzschuldner war Eigentümer einer Eigentumswohnung. Die Immobilie war belastet mit einer Grundschuld zur Absicherung einer Finanzierung der dortigen Sparkasse aus der Geschäftsverbindung mit dem Insolvenzschuldner.

Nachvollziehbar ist die selbstgenutzte Immobilie zumeist die Vermögensposition, zu der die größte emotionale Bindung besteht, da sie in Zeiten, in denen sowieso alles über den Insolvenzschuldner und seine Familie hinein bricht, einen Zufluchtsort und die Heimat der Familie darstellt. Daher soll das selbstgenutzte Haus bzw. die von der Familie bewohnte Wohnung „aus der Insolvenz gerettet“ werden. Zur Umsetzung dieses Planes wird das Eigentum an der betreffenden Immobilie vor Insolvenzantrag auf einen Dritten, zumeist ein Familienmitglied und hierbei in der Regel die Ehefrau, übertragen.

Dabei wird erkannt, dass diese Eigentumsübertragung auf den Prüfstand der Anfechtung nach § 134 InsO gestellt wird. Danach ist eine unentgeltliche Leistung eines Schuldners, die in den letzten vier Jahren vor dem Antrag vorgenommen worden ist, anfechtbar. Unter diese unentgeltliche Leistung fallen nicht nur reine Schenkungen, sondern auch so genannte gemischte Schenkungen, in denen das übertragende Objekt (hier die Immobilie) zu einem geringeren Preis als seinem Wert veräußert wird. Damit stellt sich im Hinblick auf diese gewünschte Übertragung die Frage: Worin soll die Gegenleistung des neuen Eigentümers/Erwerbers liegen, damit die Übertragung nicht unentgeltlich und damit anfechtbar erfolgt?

Diese Frage wurde von den betreffenden Parteien in dem vorerwähnten Sachverhalt, der dem Oberlandesgericht Düsseldorf zur Entscheidung vorlag, wie folgt entschieden: Die Ehefrau übernahm die grundpfandrechtlichen Belastungen im Grundbuch und stellte ihren Ehemann, den die Immobilie verkaufenden (späteren) Insolvenzschuldner, im Innenverhältnis, von der Zahlungspflicht gegenüber der Sparkasse frei. Dies bedeutete, dass der (spätere) Insolvenzschuldner gegenüber seiner Ehefrau den Anspruch hatte, dass sie die abgesicherten Darlehen zu bedienen hat. Dies tat sie aber nicht. Die Darlehensraten wurden in der Folgezeit weiter vom Schuldner entrichtet.

Es folgte sodann die Insolvenzeröffnung über das Vermögen des Schuldners/Veräußerers der Immobilie. Und es folgte die Anfechtungsklage des Insolvenzverwalters gegenüber der Ehefrau des Schuldners und damit neuen Eigentümers der Eigentumswohnung. Diese Anfechtungsklage richtete sich nicht gegen die Veräußerung der Immobilie, sondern war auf den Wertersatz und damit die Zahlung gerichtet, die der Insolvenzschuldner in den letzten vier Jahren vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens auf die gesicherten Verbindlichkeiten – und damit an die grundpfandrechtlich gesicherte Sparkasse – erbracht hatte. Der Anspruch besteht nach Ansicht des Oberlandesgerichts Düsseldorf in der vorerwähnten Entscheidung nach § 134 InsO und wird damit begründet,

  • dass die Zahlungen an die Sparkasse für die beklagte Ehefrau (als neue Eigentümerin der Immobilie) die Wirkung hatten, dass hierdurch die Grundschuld abgelöst wurde und sich der Wert des Grundeigentums entsprechend vergrößerte
  • und dieser Vorteil von der Ehefrau unentgeltlich erlangt wurde.

Die monatlichen Zins-und Tilgungsdienste aus Bankdarlehen, z.B. Immobilienfinanzierungen, belaufen sich auf keine Minimalbeträge. Unterstellt man diesbezüglich einen durchschnittlichen Wert von 500,00 € pro Monat, so summiert sich bei diesem Betrag das Anfechtungsrisiko im Anfechtungszeitraum nach § 134 InsO von 4 Jahren auf 24.000,00 €.

Auf dieses wirtschaftliche Ergebnis passt die Redewendung, dass die betreffenden Parteien bei der vorerwähnten Übertragung der Wohnung letztendlich „mit Zitronen gehandelt haben“. Denn wenn die Erwerberin wirtschaftlich zu der Erfüllung des ihr gegenüber bestehenden Anfechtungsanspruchs nicht in der Lage ist, wird der klagende Insolvenzverwalter eine Sicherungshypothek in das Eigentum der beklagten Ehefrau – und damit der Wohnungseigentümerin – eintragen und die Zwangsversteigerung dieser Immobilie beantragen. Damit ist das letztendlich gewünschte Ziel, die Immobilie zu erhalten, nicht erreicht worden.

Angst – in diesem Fall die Angst vor der Immobilie im Insolvenzverfahren – ist ein schlechter Ratgeber. Wenn man vor etwas Angst hat, sollte man sich immer vorstellen, was denn passiert, wenn dieser die Angst begründende Umstand eintritt. Ist die angsterfüllende Situation, die man sich vorstellt, tatsächlich so schlimm, wie man sie annimmt?

Fällt das Eigentum an einer Immobilie in ein Insolvenzverfahren, so muss sich der Insolvenzverwalter fragen, welcher freie Wert mit diesem Eigentum des Insolvenzschuldners verbunden ist. Die Frage der Höhe dieses Wertes hängt immer auch davon ab, wie das betreffende Immobilieneigentum veräußert werden kann. Ist der Insolvenzschuldner (neben seinem Ehegatten) nur hälftiger Miteigentümer der betreffenden Immobilie, bliebe einem Insolvenzverwalter über das Vermögen eines der beiden Miteigentümer letztendlich nur die Teilungsversteigerung als Verwertungsmöglichkeit. Eine Teilungsversteigerung verursacht Kosten. Eine vorzeitige Ablösung der grundpfandrechtlich abgesicherten Kredite führt zu Vorfälligkeitsentschädigungen. Zur Prognose über die Höhe der zu erwartenden Gebote in einer Teilungsversteigerung besteht zumindest für alle Beteiligten Unsicherheit. All diese Aspekte sind in eine Bewertung und damit in die Beantwortung der Frage, wie hoch kann denn der freie Wert unter Abzug der Verwertungskosten und der grundpfandrechtlich abgesicherten Darlehen sein, einzubeziehen.

Auf dieser Basis kann sodann mit dem Insolvenzverwalter gesprochen und verhandelt werden, ob und wenn ja in welcher Höhe denn überhaupt freie Mittel zu Gunsten einer Insolvenzmasse vorhanden sind. Wenn man sich mit dem Insolvenzverwalter über die Höhe dieses freien Anteils einig ist, kann die Immobilie oder der in die Insolvenzmasse fallende Miteigentumsanteil an der Immobilie vom Insolvenzverwalter von einem Dritten gekauft werden. Soweit es die grundpfandrechtlich abgesicherten Kredite betrifft, können diese übernommen oder umgeschuldet werden. Hinsichtlich des freien Anteils an der Immobilie ist mit dem Insolvenzverwalter eine Zahlungsvereinbarung zu treffen.

Dieser alternativ mögliche Weg zeigt zweierlei: Zum einen, dass allein die Tatsache, dass eine Immobilie Bestandteil eines Insolvenzverfahrens ist, keine ausweglose Situation darstellt. Und zum anderen, dass es bei diesem zweiten Weg kein Anfechtungsrisiko gibt und damit kein wirtschaftliches Risiko, dass ein Erwerber auf sich nehmen muss, wenn auf die anfangs geschilderte Art und Weise vor einem Insolvenzantrag eine Immobilie verkauft wird.

Wenn Sie zu dieser Thematik weitere Fragen haben, melden Sie sich gerne bei mir unter lange@daniel-hagelskamp.de oder telefonisch über meine Mitarbeiterin, Frau Kalem, unter der Telefonnummer 0241 94621 138.

Carsten Lange
Fachanwalt für Insolvenzrecht
Mediator/Wirtschaftsmediator (DAA)
Coach

Carsten Lange
Carsten Lange
lange@daniel-hagelskamp.de

Carsten Lange ist Fachanwalt für Steuerrecht und Insolvenzrecht. Er arbeitet als für Steuerrecht und Insolvenzverwalter bei der Aachener Kanzlei DHK.